ATTENTION : Ne manquez pas les prévisions pour le marché immobilier au Portugal en 2024 à la fin de cet article.

Si votre rêve est d'acheter un bien immobilier au Portugal pour y vivre en permanence, en vacances, ou comme investissement, c'est peut-être le moment opportun pour le concrétiser. Le Portugal attire une communauté d'expatriés importante en raison des conditions météorologiques favorables toute l'année, de la sécurité, de la richesse culturelle, de la gastronomie et de la haute qualité de vie. Ici, nous vous fournirons les réponses nécessaires pour prendre une décision sans prendre de risques. Commençons.

Le marché immobilier au Portugal continue sur une trajectoire de croissance constante. En 2023, le coût moyen par mètre carré d'une habitation a atteint 2 510 €, représentant une augmentation de près de 7% par rapport à l'année précédente. En avril 2019, le prix moyen par mètre carré était de 1 877 €. Cependant, il est important de noter que les valeurs présentent encore des variations considérables en fonction de la région.

Examinons les prix immobiliers en 2023 dans diverses parties du pays et leurs taux de croissance annuels respectifs (%):

- Région métropolitaine de Lisbonne : a enregistré une augmentation de 2,5%, atteignant une moyenne de 3 869 €/m2.
- Nord du Portugal : a connu une croissance de 6,8%, avec un prix moyen de 2 096 €/m2.
- Centre du Portugal : a observé une croissance de 13,4%, atteignant un prix moyen de 1 379 €/m2.
- Alentejo : s'est distingué par une augmentation significative de 34,4%, se fixant à un prix moyen de 1 544 €/m2.
- Algarve : a enregistré une augmentation de 15,5%, atteignant un prix moyen de 3 130 €/m2.
- Açores : a connu une croissance de 22,6%, avec un prix moyen de 1 358 €/m2.
- Madère: a connu une augmentation de 20,4%, atteignant un prix moyen de 2 483 €/m2.
 

Tout étranger, qu'il soit membre de l'Union européenne ou en dehors de l'Union européenne, peut acquérir une propriété au Portugal, le processus étant assez accessible. Le pays n'impose aucune restriction aux étrangers souhaitant acheter une résidence sur le territoire portugais. Il n'est pas nécessaire de remplir des formulaires supplémentaires ou de satisfaire à des critères spécifiques pour effectuer l'achat. Le seul prérequis est l'obtention d'un numéro d'identification fiscale (NIF), appelé "numéro d'identification fiscale" ou "numéro de contribuinte" au Portugal. Ce numéro peut être obtenu en ouvrant un compte bancaire dans une banque au Portugal ou auprès d'une répartition des finances dans le pays.

Bien que le statut d'étranger n'influence généralement pas l'acquisition d'une maison au Portugal, il joue un rôle crucial dans l'obtention d'un prêt bancaire. Si vous n'êtes pas résident, cela aura un impact sur le montant que vous pouvez emprunter. Les non-résidents ont généralement accès à des prêts jusqu'à 65-75% de la valeur de la maison ou du prix de vente, tandis que les résidents fiscaux peuvent obtenir des prêts jusqu'à 90% du prix de vente.

La plupart des banques imposent également une limite, n'autorisant pas les dettes existantes et les nouveaux paiements hypothécaires à dépasser 35% du revenu mensuel. Les banques au Portugal accordent généralement des prêts hypothécaires d'une durée de 25 ans, parfois étendue jusqu'à 30 ans.

En plus du taux d'intérêt, des coûts sont associés au processus de crédit :

a) Frais d'Ouverture de Dossier : Ils peuvent varier entre 0,5% et 1% du montant du prêt.

b) Évaluation de la Propriété : Généralement, cela varie de 150 € à 500 €, selon le type de propriété et l'emplacement.

c) Assurance Vie et Assurance Multirisque : Les coûts peuvent varier, mais une estimation raisonnable serait entre 20 € et 50 € par mois, en fonction des couvertures et du montant assuré.

d) Frais de Traitement des Mensualités : Ils peuvent varier, mais sont généralement un pourcentage mensuel entre 0,1% et 0,5% de la valeur de la mensualité.

e) Commission de Remboursement Anticipé : Elle peut varier entre 0,5% et 2% du montant remboursé par anticipation.

f) Taux d'Intérêt : Le taux d'intérêt peut varier considérablement en fonction du type de taux (fixe ou variable), mais, par exemple, il peut être d'environ 1% à 3% pour les prêts immobiliers.

g) Marges et Spreads de Profit : Le spread peut varier en fonction de la négociation et des conditions du marché. Il peut être, par exemple, de 1% à 2%.

De plus, il sera nécessaire de rassembler les documents suivants pour demander un prêt hypothécaire au Portugal :

- Document d'Identité / Passeport
- Justificatif de résidence actuelle
- Justificatif de revenus
- Justificatif des obligations financières actuelles
- Relevés bancaires (60 derniers jours)
- Détails de la propriété (Contrat, plan de la propriété, ou autre)

Voici les principales raisons pour lesquelles les étrangers choisissent d'acheter une maison au Portugal :

- Sécurité : En 2023, le Portugal a été classé comme le septième pays le plus sûr du monde parmi 163 pays. La situation géographique unique du Portugal, situé à l'extrémité ouest de l'Europe, avec seulement l'Espagne comme pays voisin, a préservé la nation des tensions sociales vécues dans d'autres pays du continent, contribuant à sa stabilité et sa tranquillité.

- Investissement solide : Le Portugal offre un excellent potentiel pour le marché locatif.

- Qualité et coût de la vie abordable : Comparé à d'autres pays européens, le Portugal se distingue par sa qualité de vie et son coût de la vie abordable.

- Climat modérément chaud : Profitez d'un temps agréable tout au long de l'année.

- 1/3 de la population parle anglais.

- Excellente gastronomie.

Le Portugal, avec une longueur de 560 km et une largeur de 220 km, couvre environ 92 090 kilomètres carrés, présentant une diversité géographique allant de plages magnifiques à des montagnes imposantes. Avec une population d'environ 10,3 millions d'habitants, le pays offre une qualité de vie remarquable. La combinaison d'un climat doux, d'un riche patrimoine culturel et de l'hospitalité fait du Portugal une destination attrayante.

De plus, le pays est reconnu pour la sécurité qu'il offre aux résidents et aux visiteurs. Des taux de criminalité plus bas par rapport à de nombreuses nations européennes contribuent à une sensation de bien-être.

Voici les zones les plus recherchées pour acheter des propriétés au Portugal :

Cascais est l'une des zones les plus exclusives du Portugal pour acheter une maison. Avec une côte de 30 kilomètres, cette municipalité de la Riviera Portugaise est animée tout au long de l'année, offrant des restaurants et des boutiques de haute qualité. Cascais, ancienne destination estivale de la Famille Royale Portugaise, est un joyau historique avec une nature luxuriante, des parcs bien entretenus et des écoles publiques de qualité. Il dispose d'une infrastructure bien financée, soulignée par d'excellents transports publics le reliant à Lisbonne en seulement 30 minutes.

L'Algarve est la principale destination de vacances au Portugal avec les meilleures plages d'Europe, réputée pour son climat doux et ses eaux de mer plus chaudes. Les terrains de golf, la pratique de la voile et du yachting, l'équitation, les courses automobiles et la planche à voile sont d'autres grandes attractions de cette région. Avec plus de 300 jours d'ensoleillement, l'Algarve, dans le sud du Portugal, est particulièrement prisée des retraités américains et britanniques. La région propose une variété d'écoles publiques et privées, y compris des institutions internationales, et est reconnue pour l'utilisation généralisée de l'anglais. C'est l'une des régions les plus sûres du Portugal.

Le marché immobilier à Lisbonne a attiré des investisseurs du monde entier, connaissant une croissance exponentielle. Bien que ce ne soit pas une option bon marché, il existe des maisons plus abordables en dehors du centre-ville. Lisbonne se distingue par son excellente infrastructure, son transport efficace, ses prix abordables et ses attractions. Elle est considérée comme l'une des villes les plus sûres d'Europe, avec certaines des meilleures écoles publiques du pays.

La ville de Porto, à 280 km au nord de Lisbonne, est un investissement solide et l'un des endroits les plus magnifiques pour vivre. Avec 220 jours de soleil par an, elle offre un coût de la vie plus bas par rapport à Lisbonne. La ville attire les expatriés en raison de son faible taux de criminalité, de son excellente infrastructure, de son transport efficace et de ses parcs bien entretenus.

Alors que les prix à Lisbonne, Porto et en Algarve continuent d'augmenter, l'Alentejo demeure une excellente alternative. Il offre toutes les commodités que l'on trouve en Algarve, mais avec l'avantage de ne pas être saturé par le tourisme. Avec la magnifique côte de l'Algarve et des zones plus sèches offrant une vie paisible à la campagne, l'Alentejo est une option attrayante.

Avec nos VIDÉOS 3D et les VISITES VIRTUELLES, vous pouvez visiter à distance nos biens, afin que lorsque vous arrivez au Portugal, vous ayez déjà une idée concrète du bien à choisir, sans perdre de temps. Regardez ces exemples :

En plus des coûts administratifs et des frais juridiques, les propriétaires de biens immobiliers au Portugal doivent payer certains impôts fonciers au gouvernement. Il existe trois principaux types d'impôts fonciers auxquels les propriétaires seront confrontés :

1. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT - Taxe municipale sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) :

L'IMT est un paiement unique effectué lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal. Le taux de l'IMT dépendra du type et de la valeur du bien, ainsi que du fait qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Ce paiement doit être effectué avant l'achat. Le calcul de l'IMT se fait selon la formule : valeur de l'acte ou impôt sur la fortune (le montant le plus élevé) x taux - réduction d'impôt. Il n'est pas nécessaire de payer l'IMT si vous achetez une maison sur le continent du Portugal et que le prix ne dépasse pas 92 407 €. Les taux de l'IMT varient généralement entre 2% et 8%, selon la situation. Cependant, les propriétés acquises par des entreprises situées dans des "juridictions figurant sur une liste noire" paient un taux de 10%. Vous pouvez trouver un simulateur d'IMT ici : https://www.doutorfinancas.pt/simulador-imt/

2. Imposto de Selo (IS - Droit de timbre) :

Il sera nécessaire de payer un droit de timbre pour les contrats, les prêts, les documents, entre autres. Le taux varie en fonction du bien et de la transaction, mais se situe généralement entre 0,4% et 0,8%.

3. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI - Taxe municipale sur les biens immobiliers) :

L'IMI varie dans chaque municipalité et vise à soutenir les infrastructures publiques. Les taux varient généralement de 0,3% à 0,45%. Pour calculer l'IMI, la valeur imposable du bien est multipliée par le taux d'IMI. Cet impôt est payé annuellement. Par exemple, si votre propriété est évaluée à 500 000 € et est située dans la municipalité d'Albufeira avec un taux de 0,3%, l'IMI annuel sera de 1 500 €.

Pour acheter un bien immobilier au Portugal, le processus peut prendre entre 1 et 3 mois, de la sélection jusqu'à la signature de l'acte et l'enregistrement de la propriété à votre nom. Cependant, le processus peut prendre jusqu'à 6 mois ou plus si les documents ne sont pas à jour, ce qui arrive souvent lorsque les propriétaires veulent vendre leurs biens sans l'aide d'une agence immobilière, retardant ainsi le processus de plusieurs mois.

1. Choisissez 3 à 4 Propriétés

Recherchez à distance les propriétés désirées. De nos jours, de nombreuses agences immobilières présentent leurs biens avec des visites virtuelles ou des vidéos, offrant une excellente idée de la propriété choisie sans être au Portugal. Commencez à filtrer et à choisir 3 à 4 propriétés avec le plus de potentiel. Au Portugal, les portails les plus connus sont Idealista, Supercasa et Imovirtual.

2. Obtenez un NIF (Numéro d'Identification Fiscale)

Pour acheter ou louer une maison au Portugal, il est obligatoire d'obtenir un NIF, ce qui peut se faire en ligne ou en personne. Dans cette situation, il est recommandé de faire appel à un avocat ou à un notaire qui vous accompagnera dans le reste du processus légal d'achat du bien immobilier.

3. Trouvez la Maison Idéale: Signez le Contrat de Promesse d'Achat et de Vente

Si vous avez trouvé la maison idéale et fait une offre acceptée, il est temps de signer le contrat de promesse d'achat et de vente, garantissant l'obligation du vendeur de vous vendre la propriété et vous rendant responsable de l'achat. Les montants payés varient entre 10% et 30%, selon les conditions du vendeur. Si le vendeur se désiste après la signature de ce contrat, il doit vous rembourser le double de ce que vous avez versé. Si vous vous désistez, vous perdez le montant que vous avez payé. Une fois de plus, il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un notaire de notre réseau de partenaires.

4. Planifiez l'Acte et Payez les Impôts

Après la signature du contrat de promesse d'achat et de vente, fixez avec le vendeur une date pour l'acte final, en fonction de la disponibilité des notaires et du temps nécessaire au vendeur pour enlever les meubles ou effets personnels du bien à vendre. Au moment de l'acte, vous devez prouver le paiement de l'IMT et des droits de timbre, ces paiements devant être effectués la veille.

5. Acte Public d'Acquisition

L'acte est réalisé chez un notaire, et en plus de l'identification des acheteurs et vendeurs, les documents suivants sont nécessaires : a) Licence d'utilisation : Document délivré par la municipalité certifiant que le bien est habitable. b) Certificat de Propriété : Enregistrement du bien au Conservatoire. c) Cadastre : Enregistrement du bien aux Finances. d) Fiche Technique d'Habitat : Composants du bien et responsables de sa construction. e) Certificat Énergétique : Document prouvant l'efficacité énergétique du bien. Les coûts de base des services de notaire s'élèvent à environ 600 €.

6. Changer les Contrats de Services (Eau, Électricité, Gaz, Internet) pour le Nouveau Propriétaire

Avec une copie de l'acte d'acquisition, vous pouvez procéder au changement de tous ces contrats.

Selon le dernier rapport de l'Index du marché immobilier d'octobre 2023, les prix des propriétés au Portugal ont augmenté en moyenne de 6,5% au cours des 12 derniers mois, tandis que les valeurs immobilières dans des emplacements privilégiés tels que l'Algarve ont bondi jusqu'à 15%.

Lisbonne et les environs de Cascais, Comporta, Estoril, Sintra, ainsi que la Côte d'Argent et certaines parties sélectionnées du nord du Portugal, comme les districts autour de Porto et Braga, ont également enregistré une augmentation significative de la valeur.

Avec une demande élevée et des nouveaux développements limités en raison de l'augmentation du coût des matières premières et des retards dans l'obtention de nouveaux permis de construction, on prévoit que les prix immobiliers dans bon nombre de ces zones augmenteront d'environ 8,7% en 2024.

Selon le dernier rapport de l'Index du marché immobilier d'octobre 2023, les prix des propriétés au Portugal ont augmenté en moyenne de 6,5% au cours des 12 derniers mois, tandis que les valeurs immobilières dans des emplacements privilégiés tels que l'Algarve ont bondi jusqu'à 15%.

Lisbonne et les environs de Cascais, Comporta, Estoril, Sintra, ainsi que la Côte d'Argent et certaines parties sélectionnées du nord du Portugal, comme les districts autour de Porto et Braga, ont également enregistré une augmentation significative de la valeur.

Avec une demande élevée et des nouveaux développements limités en raison de l'augmentation du coût des matières premières et des retards dans l'obtention de nouveaux permis de construction, on prévoit que les prix immobiliers dans bon nombre de ces zones augmenteront d'environ 8,7% en 2024.

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